L’article 53 du projet de loi-programme va modifier et remplacer la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 (TVA) relative au taux de TVA réduit à 6% en matière de démolition de bâtiments et de reconstruction d’habitations. Ces modifications devraient entrer en vigueur avec effet au 1er juillet 2025.
L’objectif de ces nouvelles dispositions légales est de garantir que le taux de de TVA de 6% en matière de démolition et de reconstruction soit applicable :
- aux constructeurs et leurs clients (maîtres d’ouvrage) dans le cadre de prestations de services, et
- aux promoteurs immobiliers et leurs clients acquéreurs dans le cadre de livraisons de biens.
L’essentiel des conditions d’application actuelles de ce réduit sont maintenues.
Tel est le cas des conditions dites « de nature sociale » :
- le bâtiment d’habitation nouvellement construit doit avoir une superficie totale habitable qui n’excède pas 200 m² (à l’exception des cas de location de longue durée à des fins sociales),
- le maître d’ouvrage, personne physique doit, préalablement au moment où la taxe devient exigible, envoyer une déclaration auprès de l’administration qui indique expressément que les conditions relatives à la superficie habitable et à la destination du bien sont remplies,
- le moment où la taxe devient exigible doit survenir au plus tard le 31 décembre de l’année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d’habitation,
- les factures relatives aux opérations visées doivent contenir certaines mentions constatant l’existence des différents éléments justifiant de l’application du taux réduit de 6%.
Le logement doit, après exécution des travaux, en synthèse :
- soit, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre par le maître d’ouvrage, personne physique,
- soit être donné en location par le maître d’ouvrage en tant que bâtiment d’habitation à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social ou une autre personne de droit public,
- soit être donné en location par le maître d’ouvrage en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y aura son domicile.
Certaines opérations seront exclues de ce régime tarifaire préférentiel, et notamment :
- les travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou de jardinage et les travaux de clôture,
- les travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires,
- le nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation,…
Le taux réduit sera dorénavant applicable à la livraison de logements neufs réalisée dans le cadre de projets de démolition de bâtiments et de la reconstruction de logements qui répondent aux conditions.
L’application de ce taux pour de telles opérations sera d’application aux livraisons de biens pour lesquelles la taxe due sur ces opérations est devenue exigible.
Ne sont dès lors pas visés : les projets immobiliers dont il apparaît que les deux aspects (démolition et reconstruction) sont totalement indépendants l’un de l’autre.
Enfin, le nouveau texte met fin à certaines distinctions lorsque l’habitation reconstruite est construite pour ou acquise par plusieurs personnes qui, le cas échéant, décident d’y cohabiter.
Désormais, la condition relative à l’habitation unique devra être analysée dans le chef de chacun des maîtres d’ouvrage ou chacun des acquéreurs pris individuellement.
